1억 이하 오피스텔, 주택수에 포함될까? 세금·청약별 포함 기준 완벽 정리

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1억 이하 오피스텔, 주택수에 포함될까? 세금·청약별 포함 기준 완벽 정리

아파트 1채를 소유한 상태에서 시골에 6천만 원짜리 주거용 오피스텔을 추가로 구입하려고 할 때
“1억 이하 오피스텔은 주택수에 포함되지 않는다”는 말을 들은 분들이 많습니다.
하지만 실제로는 어떤 세금이나 제도에 적용되는지에 따라 주택수 포함 여부가 다릅니다.

 

이 글에서는 취득세, 양도세, 종합부동산세, 청약 등에서 1억 이하 오피스텔의 주택수 포함 기준을 상세하게 안내합니다.

1. 취득세: 1억 이하 오피스텔 주택수 미포함

• 취득세 중과(다주택자 중과) 계산 시
  • 2024년 기준, 공시가격(시가표준액) 1억 원 이하의 주거용 오피스텔은
    취득세 산정 시 주택수에 포함되지 않습니다.
  • 예를 들어, 아파트 1채를 보유한 상태에서
    6천만 원짜리 주거용 오피스텔을 추가로 취득해도
    2주택자가 아니므로 취득세 중과 대상이 아닙니다.
• 단, 오피스텔이 1억 초과라면 주택수에 포함되어
  취득세가 중과될 수 있으니
  반드시 공시가격을 확인해야 합니다.

2. 양도소득세·종합부동산세: 금액과 무관하게 주택수 포함

• 양도소득세(양도세) 및 종합부동산세(종부세) 계산 시
  • 주거용 오피스텔은 금액과 상관없이 주택수에 포함됩니다.
  • 즉, 6천만 원이든 1억 이하든
    주거용 오피스텔을 소유하고 있으면
    아파트와 합산해 2주택자로 간주됩니다.
  • 이로 인해
    • 1주택 비과세 요건 충족이 어려워지고
    • 다주택자 양도세 중과,
    • 종부세 합산 과세 등의 불이익이 발생할 수 있습니다.
• 오피스텔이 ‘주거용’으로 실제 사용되고,
  주민등록 등본상 주소가 등록되어 있다면
  무조건 주택수에 포함됩니다.

3. 아파트 청약: 오피스텔은 주택수 미포함

• 아파트 청약(주택법 적용)에서는
  오피스텔이 ‘준주택’으로 분류되어
  주택수에 포함되지 않습니다.
• 즉, 아파트 1채와 6천만 원짜리 오피스텔을 보유해도
  청약에서는 오피스텔을 소유한 것으로 간주하지 않으므로
  무주택자 자격을 유지할 수 있습니다.
• 단, 오피스텔이 아닌 ‘주택’(아파트, 연립, 다가구 등)은
  청약 시 주택수에 포함됩니다.

4. 기타 참고사항

• 오피스텔이 ‘업무용’으로 등록되어 있으면
  세법상 주택이 아니라서 주택수에 포함되지 않습니다.
• 하지만 실제로 거주(주거용)하고 있다면
  세무서에서 주택으로 간주할 수 있으니
  실사용 용도와 등기부 등본상 용도를 꼭 확인하세요.
• 주택임대사업자 등록 여부, 임대소득 신고 등
  추가 세금 이슈도 발생할 수 있으니
  구체적 상황은 세무전문가와 상담하는 것이 안전합니다.

5. 결론 및 요약

• 취득세: 1억 이하 주거용 오피스텔은 주택수 미포함(중과 제외)
• 양도세·종부세: 금액과 무관하게 주택수 포함(중과 가능)
• 청약: 오피스텔은 주택수 미포함(무주택자 인정)
• 업무용 오피스텔: 주택수 미포함

요약:
아파트 1채를 소유한 상태에서 6천만 원짜리 주거용 오피스텔을 추가로 구입하면
취득세와 청약에서는 주택수에 포함되지 않지만, 양도소득세와 종합부동산세에서는 주택수에 포함됩니다.
각 제도별로 주택수 산정 기준이 다르니 구체적인 상황에 맞게 전문가 상담을 권장합니다.